Texto: Helena Kryukova. El año pasado, muchos inversores estaban muy preocupados por la preservación de su capital. Y AQUÍ PARA AYUDAR llega EL OASIS ETERNO DE ESTABILIDAD EN UN MAR DE RIESGOS ECONÓMICOS - DUBAI. HAY FLUJOS DE FLUJO DE INVERSIÓN MÁS GRANDES, Y EL INMOBILIARIO sigue siendo UNO DE LOS ACTIVOS MÁS FIABLES. EL ANÁLISIS DE LOS EVENTOS DE 2015 OFRECE UNA OPORTUNIDAD DE ENTENDER POR QUÉ DUBAI ESTÁ JUNTOS LLAMADO EL "NÚMERO UNO DEL BANCO MUNDIAL DE CERDOS".
Quien cuanto
Las encuestas de inversionistas a gran escala sobre la popularidad de los mercados inmobiliarios mundiales siempre han colocado a Dubai en uno de los principales lugares en la lista de áreas prioritarias para la compra de propiedades en propiedad y alquiler. Un estudio global de 2015 de Franklin Templeton cubrió 23 países y 11.500 inversores. Como resultado, se supo que la compra de bienes inmuebles en los EAU es una de las tres áreas principales de inversión entre los inversores globales.
El 68% de los encuestados cree que los bienes raíces en los Emiratos Árabes Unidos mantendrán su estatus del activo más buscado durante los próximos 10 años, y tienen la intención de continuar invirtiendo fondos sustanciales en este sector.
Un informe similar de la compañía consultora Knight Frank, presentado a mediados de 2015, que sugiere que Dubai todavía está en la lista de las principales áreas para invertir a las personas más ricas del mundo, registró un sentimiento similar. Según estos datos, el 40% de los propietarios de grandes capitales en los EAU van a invertir en bienes raíces. En promedio, el 35% de todos los paquetes de los mayores inversores de los EAU se colocan en bienes raíces. Al mismo tiempo, el 60% de estos inversores colocaron fondos en bienes raíces el año pasado, principalmente en el emirato de Dubai.
Retorno de la inversión
Los inversores experimentados rara vez cometen errores, por lo que debe haber una razón para tal confianza en la fiabilidad del sector inmobiliario de Dubai como un activo. Y el principal es la cantidad de ganancia que se puede obtener no solo a través de la propiedad de alquiler, sino también debido al crecimiento del costo de capital de estos activos. Los retornos de inversión en vivienda de Dubai se encuentran entre los más altos del mundo.
La Guía de Propiedad Global registró que el margen bruto de Dubai en inversiones inmobiliarias hoy es de hasta 7.21% dependiendo del tamaño del apartamento, y Knight Frank dijo que el ingreso promedio de las inversiones inmobiliarias en Dubai ha crecido un 9.9% en los últimos años. año y alcanzó el 7,42%. Sin embargo, este no es el límite. Los ingresos de las inversiones en viviendas de Dubai pueden alcanzar hasta el 10% cuando se trata de bienes inmuebles de lujo en complejos de lujo como Dukes y Anantara en la isla artificial de The Palm Jumeirah.
Las cifras dadas no son solo cálculos estadísticos de analistas. Uno de los tres desarrolladores más grandes de Dubai dio un paso sin precedentes en 2015 y anunció que garantizaría a sus clientes el 24% de los ingresos por alquiler durante el período de los primeros tres años después de adquirir bienes inmuebles en sus complejos residenciales. Una garantía de un desarrollador de este nivel ya es una señal seria de estabilidad y confianza en el futuro. Dubai tampoco tiene impuestos sobre bienes inmuebles e ingresos por alquileres, lo que aumenta significativamente el atractivo de los bienes raíces locales en comparación con otros mercados de vivienda en el mundo.
Cotizaciones de petróleo y el futuro
La caída de los precios del petróleo en el mundo puede ser un elemento disuasorio real para muchas economías del mundo. Sin embargo, Dubai, en contraste con Abu Dhabi, está, en primer lugar, bastante poco conectado con el sector petrolero con respecto a las palancas básicas de la economía, por lo tanto, las fluctuaciones en los precios del petróleo que los expertos pronostican para 2016 difícilmente tendrán un impacto significativo en el sector inmobiliario. en el emirato
En segundo lugar, el gobierno del emirato comprende la naturaleza temporal y acumulativa de los ingresos de la industria petrolera; por lo tanto, transfiere de antemano muchos sectores a rieles que ahorran recursos y aumenta la participación de alta tecnología en todas las industrias y la construcción.
Todos los desarrollos más avanzados están invariablemente registrados en Dubai. Estos son, por ejemplo, 42 bajo el agua, o, como también se les llama, villas flotantes o flotantes en las islas The World, que ya se convertirán en realidad en el futuro cercano.
O el primer edificio de oficinas del mundo del Museo del Futuro, que será completamente "impreso" en una impresora 3D. El Museo del Futuro en sí mismo es exactamente lo que caracteriza a Dubai tan precisamente como la capital moderna de la innovación.
La aplicación de innovaciones es la clave del éxito en un mundo cambiante. Por lo tanto, el futuro de la construcción de viviendas también está en Dubai, porque fue aquí donde apareció el primer barrio residencial completamente no volátil de The Sustainable City, cuyos primeros residentes se mudaron a sus hogares a fines de 2015. La prioridad de las tecnologías respetuosas con el medio ambiente, que ahorran energía y generan energía es la principal en el campo de la construcción de viviendas en los Emiratos Árabes Unidos, que ya está consagrada por la ley: todos los edificios nuevos en Dubai deberían ser respetuosos con el medio ambiente.
En la segunda mitad de 2016, el primer parque de energía solar de 800 megavatios también comenzará a operar en Dubai. Será el parque de energía solar más grande del mundo. Para 2020, el 7% de la energía en Dubai se generará a partir de tecnologías respetuosas con el medio ambiente, para 2030 este número alcanzará el 30%, y para 2050 se planea obtener el 75% de energía de fuentes modernas y respetuosas con el medio ambiente.
Infraestructura
Cada año, el gobierno de los Emiratos Árabes Unidos y Dubai invierte miles de millones de dólares en el desarrollo del sector de infraestructura, la implementación de proyectos inmobiliarios a gran escala y la creación de una infraestructura urbana sin igual. El futuro para el emirato está claramente definido: en 2020, la Exposición Mundial se llevará a cabo aquí, que se convertirá en un catalizador para el desarrollo de toda la región en los próximos años. La Expo 2020 no solo creará cientos de miles de empleos (y proporcionará demanda de vivienda en un futuro cercano), sino que también se convertirá en la plataforma más grande y efectiva para demostrar los logros de los EAU en el escenario mundial.
Por lo tanto, las autoridades del emirato tienen la intención de hacer todos los esfuerzos posibles para aprovechar plenamente el potencial del emirato a este respecto. Tales eventos a menudo se convierten en puntos de inflexión y determinan el futuro de una ciudad, y en el caso de Dubai, todo lo que se creará para EXPO 2020 no solo se convertirá en escenario, sino que se utilizará durante muchos años.
Un estudio global realizado por la empresa de consultoría JLL, titulado "Nuevo mundo de ciudades: Índice de ciudades globales", realizado en 2015, mostró la singularidad de Dubai como entidad urbana. Dubai ha ocupado un nicho tan peculiar en el mercado inmobiliario mundial y de inversión que pudo combinar las características de una estructura urbana en desarrollo y totalmente desarrollada. Las inversiones en la infraestructura de la ciudad, de acuerdo con JLL, deben ser de al menos 4-6% del PIB de la ciudad para que la ciudad funcione con éxito. Y las autoridades de los EAU actualmente están invirtiendo alrededor de US $ 60 mil millones solo en la construcción de carreteras y puentes, incluidos los proyectos existentes y planeados, y la mayoría de ellos están en Dubai, como el grandioso proyecto para construir el Canal de Dubai.
Estabilización y Perspectivas
A pesar de una ligera disminución en la actividad en el mercado inmobiliario, en 2015 se realizaron casi 34 mil transacciones inmobiliarias en Dubai por un total de más de US $ 50 mil millones.61 transacciones se realizaron en el segmento de villas en la isla artificial The Palm Jumeirah de enero a octubre. valor total de US $ 255 millones
En los últimos dos años, el valor total de los bienes inmuebles vendidos en Dubai para cada trimestre posterior ha aumentado constantemente, sobre la base de lo cual podemos concluir sobre el desarrollo estable y constante del mercado inmobiliario local, dijo el jefe del Departamento de Tierras de Dubai, Sultan Butti Bin Majren.
Los precios inmobiliarios de Dubai para 2015 ciertamente cayeron, pero la disminución, en primer lugar, no fue tan significativa como sugirieron algunos analistas, y en segundo lugar, fue una corrección urgente para el mercado inmobiliario sobrecalentado. Según ValuStrat, durante el año, los precios inmobiliarios en Dubai cayeron solo un 10,3%, no un 15-20%, pero un año antes, en 2014, aumentaron un 56% desde 2008, por lo que se necesitaba con urgencia la estabilización del mercado para neutralizar los efectos nocivos de la especulación inmobiliaria y los aumentos injustificados de precios. La disminución de los precios de la vivienda en Dubai se ha convertido en un signo de madurez y estabilización del mercado, el resultado del trabajo enfocado de las autoridades reguladoras que han tomado una serie de medidas para frenar el aumento de los precios.
En el tercer trimestre de 2015, la disminución de los indicadores de precios se detuvo por completo. Cluttons predice que, en relación con el levantamiento de las sanciones de Irán, los inversores adinerados interesados en invertir en viviendas de lujo de alta calidad vendrán al mercado inmobiliario mundial y local en los EAU. Para deleite de muchos participantes del mercado, dijo el jefe del Departamento de Tierras, Bin Majren, pronto podemos esperar un nuevo aumento en los precios de la vivienda, y muchos inversores pueden aprovechar sus estrategias de inversión a corto y largo plazo.
¿Por qué Dubai atrae a los expatriados?
Otra señal del año fue la reorientación del mercado inmobiliario hacia una mayor atención de los desarrolladores hacia el mercado inmobiliario asequible. Un estudio realizado por HSBC The Expat Explorer, que cubrió 22 mil expatriados en Dubai desde 198 países, mostró que el 25% de ellos puede permitirse comprar una casa, y el 58% también admitió que ganan más que en su país de origen. Con un promedio de 1 millón de dirhams de los EAU (US $ 270 mil) para el mercado inmobiliario de Dubai, hoy en Dubai puede comprar un estudio en una de las áreas centrales como el centro de Dubai, Dubai Marina, Business Bay de Burj Khalifa. Al mismo tiempo, los apartamentos de un área más pequeña tradicionalmente generan más ingresos, ya que tienen una gran demanda. En cuanto al costo promedio por metro cuadrado de vivienda, sigue siendo uno de los más rentables del mundo. En el tercer trimestre de 2015, los apartamentos en Dubai se vendieron a un promedio de US $ 3,147 por metro cuadrado, y las villas a US $ 3,545 por metro cuadrado. Según expertos, las viviendas de calidad similar en otras capitales mundiales son en promedio dos o tres veces más caras.
Pronósticos y Realidad
Y finalmente, 2015 demostró claramente que la vida es a menudo mucho más impredecible que los pronósticos más precisos, y el pesimismo de muchos "predictores" estaba lejos de la verdad. En 2015, se construyeron 9397 nuevas propiedades inmobiliarias en Dubai. Los desarrolladores se orientaron rápidamente en la situación y no saturaron demasiado el mercado, dejando la demanda en un nivel bastante alto. De esto podemos concluir que los precios de la vivienda en Dubai en 2016 no disminuirán.
Reidin señala que solo el 31% del volumen planificado de nuevas viviendas se pondrá en servicio en Dubai en 2016, que son aproximadamente 7.500 propiedades, incluso menos que en 2015, lo que significa que no hay razón para preocuparse por el exceso de mercado. Además, los precios de alquiler en muchas áreas de Dubai continúan creciendo, lo que también indica claramente una alta demanda constante, el principal regulador de los precios inmobiliarios. 2016 promete ser un paso más hacia un futuro exitoso para Dubai, y Dubai está listo para compartir generosamente su éxito con todos los que toman la decisión correcta a su favor.
Puede obtener información adicional sobre la adquisición y gestión de bienes inmuebles en Dubai a través de especialistas de IMEX Real Estate por teléfono en Moscú +7 495 5100008, teléfono gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico [email protected].
